两位宁波二手房买家碰上的“事故”！整一年，只有不到10%的二手房交易上了这把“安全锁”……

今天，先讲2个故事——都是近几个月里，发生在宁波房产中介行业的真实事例。

故事一

定金加首付近70万，转给房东提前还贷

不料房东名下4个诉讼、欠债500万……

今年 8 月底，宁波一房产中介门店成交了一套位于姜山的二手房，总价 228 万。买家直接付给房东定金和首付款将近70万元，用于房东提前还贷。

看上去，就是宁波二手房交易的常规操作。

但临近过户时，房东找到中介，说提前还贷的钱还不够，希望中介帮忙找垫资公司。这下中介紧张了，赶紧通过一些渠道去查问房东个人情况，然后发现——

房东名下有 4 个诉讼，欠债 500 万，名下公司的对公帐户已被冻结；

一笔银行贷款即将连续第4个月逾期，银行已经准备启动诉前保护、 查封他要卖的这套房子……

这样的情况，显然不会有垫资公司愿意给他垫资赎楼。而房东没钱提前还贷，则这套二手房就不可能过户——这意味着买家可能钱房两空！

万幸的是，在中介业务员的协助、调解之下，买卖双方最终达成了和平解约协议，买方拿回了定金和首付款。

但下面这个故事，结局就没这么好了……

故事二

买家的首付款、金融服务公司的垫资款

全追不回了……

去年底，有家房产中介公司促成了鄞州中心城区一套小面积二手房的成交，总价170余万元。

因为这套房子有抵押贷款，房东需要资金解抵押，买家便直接将50万首付款打给了房东。

但房东却没有拿这50万去解押，而是挪去买房了……

不仅如此，以这套二手房交易为“契机”，他还通过房产中介找一家金融服务机构借了80万钱——这笔钱，他又拿去投资了餐饮店。

然后，新冠疫情爆发，餐饮店血本无归……

直到被告上法庭，房东最后也没办法归还买家的首付款，金服机构的借款同样也是不知道何时才能追回……

这两个故事，只是我们记者了解到的宁波二手房市场上发生的众多交易纠纷中的冰山一角。

更多故事里，还有过户当天房东失联的，有过户前夕房屋被查封的，甚至还有签完合同后房东因犯罪被拘的……

相同的情节是，这些故事里面，基本都是买家把动辄数十万、上百万的购房首付款，直接转给房东用于提前还贷、解抵押等，最终却因为房东情况生变导致无法过户，买家钱也追不回、房子也拿不到。

其实，二手房交易过程中的这类资金风险问题，我们“宁波楼市报道”在去年11月中旬全市二手房交易资金监管政策出台前后，就已经作过详尽报道。当时，我们极力建议二手房买卖双方，最好都去办资金监管，以有效规避风险。

现在，距全市二手房交易资金监管政策施行已整整一年。

这一年间，到底有多少二手房是在交易时办了资金监管的呢？

资料图片。图文无涉

10%都不到！

市房管中心今天提供给我们“宁波楼市报道”的一份数据报表显示，这一年来，全市完成网签备案、过户登记的二手房中，只有9.4%是有资金监管的。

分区县市看，慈溪二手房资金监管比例最高，但也就20%多点；最低的奉化，这个比例则只有2%多。

区域	二手房资金监管比例
慈溪市	20.8%
江北区	12.1%
鄞州区	9.6%
海曙区	9.4%
杭州湾	7.4%
余姚市	7.4%
象山县	7.3%
宁海县	6.7%
北仑区	6.3%
镇海区	6.2%
奉化区	2.5%

全市各地二手房交易资金监管比例一览。

数据统计时间：2019年11月15日-2020年11月10日

数据来源：宁波市房管中心

尽管比例不高，但监管的总金额却很厉害——接近190.5亿元！

反过来看，这也意味着，近一年来，全宁波有上千亿的二手房交易资金，是在没有资金监管的状态下“裸奔”的！

这里面，哪怕有只0.1%的二手房交易出问题——1000套二手房中有1套交易出问题，那也会涉及上亿元资金……

现今的房价水平下，一套二手房动辄要价好几百万元，如此巨额的资金，为何买卖双方不办资金监管以规避风险？

3个原因

有品牌房产中介相关负责人认为，主要原因有三：

一，中介、买卖双方，不少依然对二手房交易资金监管政策不够了解，宁可按“老规矩”自行交割交易资金。

二，目前宁波挂牌出售的二手房中，有将近半数是房东还有房贷未结清的。房东更喜欢传统交易方式、让买家把首付款先打进来，好无成本地用买家的钱来提前还贷。如果走资金监管，房东就需要自筹提前还贷资金了。

三，部分银行对二手房交易资金监管热情不是太高。

该人士建议，房管部门、房产中介机构，接下来进一步加大对二手房交易资金监管政策的宣讲、内部培训力度，解决中介业务员、市民对政策不够熟悉的问题。

至于房东要买家先付首付用来提前还贷的问题，因为不少二手房买得早、剩余未还的房贷不是什么大数目，宁波又是一个藏富于民的城市，房东自己想想办法还是可以搞定。

“需要发挥关键作用的，可能是在银行环节。目前，各家银行在二手房交易资金监管操作规程、工作人员的政策熟悉程度、重视程度等等方面不尽相同，有时候让我们中介有点无所适从。

甚至有的银行网点，即便买卖双方都要求办资金监管，我们中介带着去办了，银行方面也会‘劝离’、叫不要办……”

市房管中心数据显示，这一年来，全市开通二手房交易资金监管平台账号的银行网点有775家，但已办理过资金监管业务的银行网点只有416家。

也就是说，有接近一半的银行网点，在这一年时间里，没有办过一笔二手房交易资金监管业务……

值得一提的，这一年来，全市银行网点中，办理二手房交易资金监管笔数最多的，不是大家熟悉的那些大银行，而是慈溪农村商业银行城南支行。

一年来，二手房交易资金监管业务量排全市第一的房产中介门店，也同样是慈溪的一家中介门店。

慈溪房管部门相关人士介绍说，慈溪一些小银行政策相对灵活，在二手房交易资金监管流程上专门作了优化、提高了办事便利度，还在房贷的放贷速度上向办了资金监管的倾斜：

“在小银行办了资金监管的，放贷速度比在大银行不办资金监管还要快，又安全，中介也好、二手房买卖双方也好，自然乐意办资金监管……”

写在最后

据房管部门统计，宁波全大市近一年的二手房交易量，超过12万套。

在如此庞大的交易量之下，即便其中有几笔二手房交易在资金安全方面出了问题，也像是几滴水入了海，很难对众多的二手房买家和卖家构成太强烈的触动。

但对于本文开头故事中碰上了交易资金“事故”的二手房买家来说，这滴到自己头上的一滴水，就可能是令人绝望的一片海。

在已经有政策的情况下，如果还时不时会出“事故”，这恐怕是二手房市场利益各方都不愿意看到的。

也因此，相关职能部门、房产中介、银行等，有必要坐下来一起沟通沟通，对这一年来二手房交易资金监管政策没有得到大范围开展的症结、接下来的解决之道等等，作深入分析，拿出进一步的举措。

相信大家都愿意看到一个足够安全的二手房交易环境！

来源：宁波晚报记者  曾梅

编辑：史咏梅

二审：程旭辉

三审：张伟方

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